Количество ипотечных сделок с жильем в Иркутской области увеличилось на 90 %

В настоящее время всё больше граждан используют заемные средства для приобретения жилья, улучшения своих жилищных условий. Как следствие этого, увеличивается количество обращений за регистрацией договоров ипотеки, договоров купли-продажи жилья и участия в долевом строительстве с использованием заемных средств. По данным Управления Росреестра по Иркутской области за 5 месяцев 2011 года (по состоянию на 24.05.2011г.) общий показатель зарегистрированной ипотеки составил 12 835, за тот же период 2010 года – 7 567, увеличение на 70%. При этом рост ипотеки жилых помещений по отношению к иным объектам недвижимости был и остается стабильно высоким – 8 333, что на 90 % больше, чем за аналогичный период 2010 года (4 395). Речь идёт о зарегистрированной ипотеке как ограничении (обременении) объекта недвижимости правами другого лица – правами того, кто представил в долг денежные средства на приобретение недвижимости. К примеру, банк выдал гражданину кредит на покупку жилья, купленное жильё и будет выступать объектом ипотеки (залога недвижимости). В случае неуплаты заемщиком долга, банк сможет обратить своё взыскание на купленную квартиру. Таким образом, следует разграничивать ипотеку (ограничение), которую регистрирует Управление Росреестра по Иркутской области, с ипотечным кредитом.

Увеличилось не только количество ипотечных сделок, но и количество погашенных регистрационных записей об ипотеке. Это свидетельствует о том, что граждане стали чаще рассчитываться по договорам купли-продажи, в том числе по ипотечным кредитам. Так, за 5 месяца 2011 года (по состоянию на 24.05.2011г.) иркутяне погасили 4 683 ипотеки, за тот же период 2010 года – 1 955, увеличение на 139,5 %.  Кроме того, растёт количество залогов прав требования по договорам долевого участия в строительстве, когда квартира приобретается на стадии строительства с использованием заемных средств кредитных организаций. Поскольку жилое помещение ещё не построено, банк берет в залог имущественное право (право требования) дольщика к застройщику. Так, за 5 месяцев 2011 года (по состоянию на 24.05.2011г.) в Управлении было зарегистрировано 3 917 договоров долевого участия в строительстве, что на 83 % больше, чем за аналогичный период прошлого года – 2 142 договора. Всё чаще договор долевого участия в строительстве содержит условие о залоге прав требования дольщика. Иными словами, дольщик все чаще использует заемные средства (ипотечный кредит) банка на приобретение жилья на стадии строительства.

Основные причины «ипотечного» ажиотажа самые различные. В первую очередь, это  снижение банковских ставок по ипотечным кредитам. Многие помнят кризисный 2008 год, когда решить жилищный вопрос было практически невозможно. Банки повышали ставки, услуга приобретения жилья в долг стала для большинства «не по плечу». Сейчас же наоборот – ставки уменьшаются, требования к заёмщикам смягчаются, банки предлагают различные условия кредитования. Как следствие этого, наблюдается увеличение количества ипотечных сделок на рынке недвижимости, ипотека становится привлекательной. Во-вторых, на сегодняшний день имеется возможность погашения ипотеки за счёт средств «материнского капитала», что делает ипотеку более привлекательной для молодых семей. Ни для кого не секрет, что большинство таких семей направляют средства материнского капитала на погашение ипотечных займов, т.е. ипотеки. В-третьих, широко используются средства целевых займов предоставленных юридическими лицами для приобретения жилых помещений.

С увеличением количества желающих приобрести жильё в долг, повышается вероятность допущения ошибок при оформлении необходимых документов. Многие обращаются в Управление Росреестра по Иркутской области с вопросами: какие документы нужно сдать в Росреестр, покупая квартиру за счет кредитных средств банка; как погасить ипотеку, если рассчитался с банком; в каком случае заключается договор ипотеки; что необходимо, если собственник желает распорядиться квартирой за которую выплачивается ипотечный кредит и другие. Считаем целесообразным остановиться на основных ошибках граждан при оформлении ипотечных сделок.

Нередко  государственные регистраторы при проведении правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию ипотеки, сталкиваются с недостающей информацией, без уточнения которой проведение регистрации невозможно. Напомним, что срок регистрации ипотеки жилого помещения – пять рабочих дней. В случае непредставления заявителем информации (документов) в кратчайшие сроки регистрация ипотеки приостанавливается. Основные причины этого:

1.  несоблюдение требований к содержанию договора об ипотеки. Речь идёт о тех случаях, когда в договоре не отражены его существенные условия, без определения или согласования которых договор считается незаключенным и не может быть зарегистрирован Управлением Росреестра. В договоре об ипотеке всегда необходимо указывать, что является предметом ипотеки (например, квартира), его оценка (стоимость квартиры), обязательство, которое обеспечивается ипотекой (обязательство по уплате ипотечного кредита), размер (например, кредит на сумму 2 млн. рублей) и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (например, 10 лет).

2.   не представлены документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор об ипотеки (например, доверенность);

3.  доверенность представителя залогодателя не содержит полномочий на погашение регистрационной записи об ипотеки. Другими словами, гражданин не желает или не может самостоятельно обратиться в Росреестр за погашением ипотеки и уполномочивает на это своего представителя посредством выдачи ему доверенности. Однако в доверенности не предусматривается полномочия представителя на погашение в отношении доверенного лица ипотеки.

4.  В Управление Росреестра не представлен кредитный договор.

Аналогичные причины приостановления имеют место при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и купли-продажи жилья с использованием заемных средств.

Пресс-центр Управления Росреестра по Иркутской области
Тел: 450-237; e-mail: presscentr@just38.ru